近日,白云區法院審結了兩件因同一房屋買賣引發糾紛的案件。買家交了首付后反悔,起訴解約被法院駁回,之后又起訴堅持要繼續履約??此啤绊樌沓烧隆?,買家最終卻被判支付違約金22.8萬元。法官表示,該類案件多因房價上漲引起,法院審理時會注重保護守約方利益。

  交完首期款,買家想解約

  據法院介紹,2016年3月13日,徐某(賣方)與蒙某(買方)簽訂《廣州市存量房買賣合同》,約定買方向賣方購買位于白云區某處的房屋,總金額228萬元,買家承擔全部稅費等。

  蒙某依約支付了首期房款后,又以賣方徐某及中介公司隱瞞涉案房屋非賣方名下唯一住房,導致其需額外支出購房稅費為由,向白云法院提起訴訟,主張撤銷因重大誤解簽訂了房屋買賣合同,并要求判決對方承擔相應責任。

  白云法院經審理認為,蒙某未能提供證據證實賣方對涉案房屋作出是其唯一住房,這表示蒙某主張存有重大誤解,缺乏事實依據。法院于2017年2月20日作出判決,駁回蒙某的全部訴訟請求。

  與此同時,在該案訴訟中,徐某以蒙某因稅費問題拒不登記過戶及支付剩余房款為由向法院提起反訴,要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同并要求支付違約金,但其經法院傳票傳喚后無正當理由拒不到庭參加訴訟,法院于是裁定反訴按撤訴處理。

  敗訴后,買家堅持要履約

  判決生效后,蒙某認為,法院判決駁回其訴訟請求,就意味著涉案房屋買賣合同未被撤銷,因此合同繼續有效,于是要求賣方徐某繼續履行合同,并向白云區法院再度提起了訴訟。此時,賣方徐某則不答應了,也向法院再度提起訴訟,請求確認解除雙方簽訂的合同,并要求蒙某支付違約金。

  白云區法院審理認為,此前,蒙某未按約定辦理過戶及支付剩余房款,反而起訴要求撤銷合同,該行為明確表明蒙某無意繼續履行合同。而在前案審理過程中,徐某曾向蒙某發函要求辦理過戶手續,但蒙某未予理會。同時,從雙方約定的辦理過戶時間到法院作出判決長達8月有余,期間蒙某也沒有繼續履行的意思表示。這些均可以證實蒙某在約定以及合理的期間內拒不履行合同主要義務,已經構成根本違約。法院認為,生效判決已經駁回蒙某的訴訟請求,即蒙某先前不履行的行為自始缺乏正當性;同時,該生效判決也不必然成為合同繼續履行的理由,因蒙某屬于違約方,合同能否繼續履行要視守約方的態度而定。

  因此,法院認定,蒙某應向徐某支付違約金22.8萬元(房屋成交價的10%)。由于此前徐某已收取房款69萬,還應退還蒙某房款46.2萬。

  法官說案:

  要保護守約方利益

  法官表示,在兩案訴訟中,買方明顯違反了合同法誠實信用的原則。關于房價及因房價引發的各種糾紛一直是備受關注且愈演愈烈的社會問題,而房價漲跌更是房地產交易糾紛的風向指標,房價漲跌幅度越大,房屋買賣訴訟案件越多。

  法官認為,這起房屋買賣糾紛之所以引發連續訴訟,一個重要的因素可能就在于買賣雙方第一次提起訴訟后,在長時間的訴訟過程中,恰逢當時涉案房屋的市場成交價大幅上漲,若按原約定價格成交無疑會給買方帶來巨大的利益,因此買方才會完全反轉態度,要求繼續履行合同,并在賣方不同意繼續履行的情況下選擇第二次起訴,提出了與第一次訴訟完全相反的訴訟請求。法官在審理此類案件時,會注意結合房價漲跌因素的影響,保護合同守約方的利益。